土地增值税收入的确认土地增值税收入都包括哪些，土地增值税收入分析 _睿知

一、计算土地增值税的收入额指纳税人转让房地产取得的收入。
计算土地增值税收入是正确的，土地增值税收入是指纳税人转让不动产的收入。土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额税率1 。公式中的“增值额”为纳税人转让不动产取得的收入扣除项目金额后的余额。纳税人转让不动产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目： (一)取得土地使用权支付的金额；(二)开发土地的成本和费用；(三)新建房屋及配套设施的成本、费用，或者旧房屋、建筑物的评估价格；(四)与房地产转让有关的税收；(五)财政部规定的其他扣除项目。2.土地增值税实行四级累进税率：增值额不超过扣除项目金额的50%，税率为30% 。增值超过扣除项目金额50%且未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% 。增值超过扣除项目金额100%且不超过扣除项目金额200%的部分，税率为50% 。增值额超过扣除额的200%，税率为60% 。上述列举的四级超额累进税率，以及每一级中“增值额不超过扣除项目额”的比例，均包含该比例。

文章插图
二、计算土地增值税的收入包含增值税吗
土地增值税纳税人转让不动产取得的收入不包括增值税收入。《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定：“土地增值税纳税人转让不动产取得的收入，不含增值税。”第五条规定：“免征增值税的，在确定计税依据时，交易价款、租金收入、转让不动产收入不扣除增值税。”第六条规定：“征收上述税种时，税务机关核定的应纳税所得额或收入不包括增值税。”资料：土地增值税预缴征收：(根据山东省地方税务局“三控一促”管理办法)第十条从事房地产开发的纳税人，在项目竣工结算前，应当按照本办法的规定预缴土地增值税。纳税人转让经政府批准的保障性住房取得的收入，暂不征收土地增值税，但应在取得收入时按照规定向主管地方税务机关进行登记或备案。第十一条房地产转让收入，是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预付款、定(定)款、违约金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。第十二条营改增后，纳税人转让不动产取得的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让不动产取得的土地增值税应税收入不包括增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产取得的土地增值税应税收入不包括应缴纳的增值税。第十三条房地产开发企业以预收款方式销售自行开发的房地产项目的，应当按照下列方法确定土地增值税的计征依据：土地增值税的计征依据=预收款-应预缴增值税。第十四条各市地方税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他不动产三类，科学合理地确定土地增值税的征收率，并按照规定进行预征。第十五条房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、向股东或投资者分配、债务补偿、与其他单位和个人进行非货币资产交换时，应当将所有权转移视同房地产转让，预缴土地增值税。其收入应当按照下列方法和顺序确认： (一)按照企业在同一地区、同一年度转让的类似房地产的平均价格确定；(二)由主管地方税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。第十六条房地产开发企业将开发的房地产部分转为自用或者用于出租等商业用途，产权未发生转移的，不预征土地增值税。第十七条房地产开发企业处置利用地下人防设施修建车库(位)等设施取得的收入，不征收土地增值税。第十八条房地产开发企业签订销售合同(或协议等)的。)与业主并从处置车库(位)等非地下人防设施取得的收入中转让产权的，应预缴土地增值税。第十九条房地产开发企业按月(或季)预缴土地增值税的，应当于月份(或季度)终了后15日内，向项目所在地主管税务机关申报缴纳。具体月度或季度由县(市、区)级地方税务机关确定。来源：百度百科-山东省地税局土地增值税“三控一促”管理办法。
三、土地增值税的应税收入如何确定？
一是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)的规定：“第二条转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。第五条纳税人转让房地产的所得，包括货币收入、实物收入和其他收入。第九条有下列情形之一的，按照房地产评估价格向纳税人征收税款： (一)隐瞒或者谎报房地产交易价格的；(2)提供的扣除额不真实；(三)转让房地产的交易价格低于房地产评估价格且无正当理由的。“其次，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财会法〔1995〕6号)的规定：“《条例》第五条第二款所称的收入，包括转让的房地产的全部价款和相关的经济利益。《条例》第十三条第九款所称房地产评估价格，是指经政府批准设立的房地产评估机构按照同地段、类似房地产综合评估的价格。评估价格必须经当地税务机关确认。第十
四条条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。” 第三，根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”第六条规定:“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。” 第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款” 第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。”

文章插图
四、土地增值税怎样确定收入额根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）的规定，房地产开发项目土地增值税清算应缴纳税款为房地产转让项目增值额与适用税率的乘积。而房地产转让项目增值额为项目收入总额与项目扣除金额的差额，因此房地产转让销售收入金额的确定，直接影响着土地增值税应纳税额的计算。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，即包括转让房地产的全部价款、价外费用以及其他经济利益。需要注意的是，房地产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收款部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理，会计上一般是通过“其他应付款”核算。那么，房地产开发企业在计算确认土地增值税应税收入时应当注意什么问题呢？对此，笔者根据土地增值税清算实践，作了一些整理，以供广大财会办税人员参考。一、全额开具销售发票的销售收入确认问题根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）的解释，在进行土地增值税清算时，如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。比如业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，发票开具也是120万元，那么在进行土地增值税清算时，就按照120万元确认收入。二、未开具发票或未全额开具发票时的销售收入确认问题根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文的规定，在进行土地增值税清算时，纳税人未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。比如，业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，已付款120万元，但销售发票只开具了110万元，还有10万元会计挂在“其他应付款”，那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入。所以，对纳税人来说，在进行土地增值税清算时，必须注意将发票金额与合同金额进行比对，并按照合同金额进行调整，以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税，进而避免被税务机关处罚的风险。三、关于自用房地产的处理问题根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2006]187号）第三条第二款“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”的规定，房地产开发企业自用的商品房在进行土地增值税税款清算时，既不用确认销售收入，也不用确认对本的成本和费用。比如，某房地产企业有一套商品房，市场价值80万元，想暂作仓库使用，计税成本65万元。这时，会计上就不能按市场价值80万元做收入处理，只能按账面成本结转固定资产。但是与其相对应的成本费用也不能在计算土地增值税时扣除。四、非货币性资产的收入金额确认问题纳税人转让房地产没有取得货币收入，而是取得实物收入（如钢材、水泥等建材，及房屋），还可以取得专利权、商标权、土地使用权等，这时税收上如何确认开发产品的销售收入呢？对于这个问题，目前税收上没有明文规定，但根据财务与税收的关系，当没有明确的税收政策规定时，以财务会计制度的规定为准。根据《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》应用指南（2006）：“非货币性资产交换是指交易双方通过存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换，有时也涉及少量货币性资产（即补价）。支付的货币性资产占换入资产公允价值（或占换出资产公允价值与支付的货币性资产之和)的比例，或者收到的货币性资产占换出资产公允价值（或占换入资产公允价值和收到的货币性资产之和）的比例低于25%的，视为非货币性资产交换，适用本准则。”因此，房地产开发企业销售商品房时，如果取得的收入为非货币性资产，那么，必须按取得收入时的非货币性资产的市场价格确定销售收入。五、房地产开发企业取得外币的折算货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、本票、汇票和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。《土地增值税暂行条例实施细则》第二十条以及《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）都规定：纳税人取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇率折合成人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇率折合成人民币后计算土地增值税税额。六、拆迁安置房收入确认问题《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第一款规定，“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”因此房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，并按照上述的规定确认收入。
五、现在增值税的征收范围有哪些（一）一般范围：增值税的征税范围包括销售（包括进口）货物，提供加工及修理修配劳务。（二）特殊项目1、货物期货（包括商品期货和贵金属期货）；——货物期货交VAT，在实物交割环节纳税。2、银行销售金银的业务。3、典当业销售死当物品业务。4、寄售业销售委托人寄售物品的业务。5、集邮商品的生产、调拨及邮政部门以外的其他单位和个人销售集邮商品的业务。（三）特殊行为视同销售：以下八种行为在增值税法中被视同为销售货物，均要征收增值税。1、将货物交由他人代销。2、代他人销售货物。3、将货物从一地移送至另一地（同一县市除外）。4、将自产或委托加工的货物用于非应税项目。5、将自产、委托加工或购买的货物作为对其他单位的投资。6、将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者。7、将自产、委托加工的货物用于职工福利或个人消费。8、将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。扩展资料：《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条规定了下列7个项目免征增值税：1.农业生产者销售的自产农产品；2.避孕药品和用具；3.古旧图书；4.直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备；5.外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备；6.由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品；7.销售的自己使用过的物品。除前款规定外，增值税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。参考资料来源：百度百科-增值税
六、土地增值税清算时收入如何确认？一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。” 二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。” 三、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”四、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。” 第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。”
【土地增值税收入的确认土地增值税收入都包括哪些，土地增值税收入分析】