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一个月900房租贵吗 房租为什么那么贵

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近日 ， 滨江新区某楼盘车位租售方案公示 ， 其中汽车车位(以下简称“车位”)备案均价19万元 ， 月租高达830元 ， 引起业主热议 。长期以来 ， 业主和开发商之间一直存在车位出租的纠纷 。业主吐槽车位贵 ， 买不起；但是开发商苦啊 ， 车位并没有业主想象的那么赚钱 。对此 ， 碗展开了调查 。
车位租赁定价是由供求关系决定的 。谈起小区的车位 ， 新惠小区的业主陈先生就开腔了:“唉 ， 我们小区的车位高达25万 ， 租金每月900元 ， 但是周边车位紧张 ， 一个车位难求 ， 只好咬咬牙买了个车位 。真的是车位比车还贵！”
“为什么每个小区的车位价格不一样？车位的价格和租金是谁决定的？怎么决定？”陈先生表达了业主的许多疑问 。
采访人员从市相关部门了解到 ， 根据《广东省定价目录(2018年版)》 ， 停车位销售价格未列入政府定价目录 ， 实行市场调节价 。我市物业停车位销售价格实行属地备案制 。开发商只需到当地发展改革部门备案 ， 销售价格不得超过备案价格 。
至于车位租赁价格 ， 市相关部门表示 ， 根据《关于解放住宅小区、商业配套设施、露天停车场等停车及托管服务收费的通知》 。(粤发改价格[2015]483号)自2015年8月15日起 ， 住宅小区停车费实行市场调节价 ， 具体标准由经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定 。
粤通房地产公司副总经理刘锦华表示 ， 住宅小区停车位的定价主要由开发商结合成本价 ， 参考周边房地产项目来确定 ， 也与车位配比、入住率、房价等因素有关 。
“毕竟车位出租的价格是由供求关系决定的 。”玉龙基地工业总经理杨东辉一针见血 。她解释说 ， 车位比例低的小区车位价格通常较高 ， 因为供不应求；车位比高的小区车位也可能降价 ， 因为供大于求 。
广东俊贤集团董事长冯金林表示 ， 虽然车位价格表面上是开发商决定的 ， 但实际上是市场决定的 。
我在走访中了解到 ， 江门市区的车位价格仍然稳定在15万元左右 ， 部分可以达到20万元以上 。正如上述业内人士所说 ， 车位的价格主要取决于供求关系 。蓬江区上城博永辉地下车位 ， 每个20万左右 ， 车位比例1: 0.8 。相反 ， 在车位比例较高的小区 ， 由于项目急于还钱、大规模促销等因素 ， 车位价格相对较低 。典型的例子是蓬江区的芳芝龙湖湾 。三重优惠叠加后 ， 每个标准车位最高降10万元 ， 这是市区10多年来首次出现车位价格如此大幅度的下调 。算了一下 ， 每个车位7万左右 。主要原因是:二期住宅970套 ， 停车位11个 。
租金回报率低 ， 车位成本高 ， 导致开发商“只卖不租” 。在住宅小区 ， 对于汽车车位 ， 大多数开发商“只卖不租” ， 只有少数开发商会提供车位租赁服务 ， 但租金不菲 ， 部分小区车位月租甚至高达900元 。采访人员了解到 ， 虽然大部分开发商对小区地下车位“只卖不租” ， 但也有不少购买了车位的业主会出租 ， 一个月的租赁费用在三四百元左右 。
刘锦华给采访人员算了一笔账 。站在开发商的立场 ， 他们更愿意“只卖不租” ， 主要是因为租金回报率低 ， 资本运作效率低 。目前江门每个车位的均价在15万左右 。以月租400元计算 ， 年租4800元 。在不考虑通货膨胀的情况下 ， 大约需要31年才能收回停车位成本 。这对于需要尽快回笼资金投入新项目的开发商来说 ， 显然不划算 。
房地产行业协会会长叶泽权表示 ， 开发商通常会考虑资金的用途和资金回报率 。很多开发商不愿意租车位 ， 因为车位的资金回报率低 。
除了租金回报率低 ， 车位成本高也是大部分开发商“只卖不租”的重要原因 。采访中 ， 有开发商抱怨“卖车位真的没那么赚钱！”一位不愿意透露姓名的开发商负责人表示 ， 地下车库建设成本很高 ， 再加上房地产是高杠杆行业 ， 银行贷款利息不低 ， 并没有大家想象中的利润高 。
多位受访业内人士表示 ， 地下车库的建设成本高于地上建筑 。“作为开发商 ， 收回投资 ， 获得合理回报 ， 是投资者的天性 。”冯金林说 ， 建车位虽然没有房子那样的隔墙 ， 但实际上地下车库的地面承载力更高 ， 所需的钢材、水泥等成本已经高于房子的隔墙 。
刘锦华还说 ， 地下车库要开挖土方 ， 做配套工程 ， 比如土建、消防、排水等 。同时单位面积的钢筋含量、混凝土含量等指标要远远高于地上建筑 。地下车位的成本往往远高于地上车位甚至住宅 。而且开发商会有资金积累的时间成本 ， 不代表可以随便降价 。
据一位不愿意透露姓名的知情人透露 ， 地下物业车位每平方米造价在2800元左右 ， 人防车位由于建设要求更高 ， 每平方米造价在3000元左右 。表面上看 ， 车位的室内面积只有10多平方米 ， 但实际上 ， 加上公摊面积、边角等 。 ， 建筑面积约30平米 ， 物业车位费用约10万元/个 ， 包含税费、利息等 。再加上车位建好后确权至少要一年 。如果算上资金成本 ， 大概会到12万元/辆 。如果销售不畅 ， 出现延迟 ， 成本可能会到13万元/辆 。另外 ， 建两层车库的平均成本大于建一层车库的平均成本 。一般来说 ， 如果车位以低于60%至70%的价格出售 ， 开发商可能会赔钱 。
冯金林说 ， 江门的车位价格在15万元/辆左右 ， 约合4200元/平方米 。3月份我市一手房成交均价约8198元/平方米 ， 房价远高于车位 。车位价格不高 ， 开发商不赚钱甚至赔钱 。所以开发商并不想多建车位 ， 车位租出去的话 ， 投资回报率会更低 。“这是业主认为车位贵 ， 开发商不愿意多建车位的根本原因 。”冯金林说 。
关于业主买车位的纠结 ， 受访业内人士建议 ， 有条件的话 ， 业主还是买个车位吧 。杨东辉说 ， 相比周边城市 ， 江门小区的车位其实不算太贵 。另外 ， 购买物业车位不仅是长期固定的车位 ， 也是抵御通货膨胀的好办法 。购买物业车位相当于购买了一项固定资产 。
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